客新策略基础设施REITs扩围扩容提升市场效率与韧性

持续推动市场扩围扩容，积极支持通过扩募方式新购入项目；支持保障基本民生的消费基础设施项目发行基础设施领域REITs……近日，基础设施REITs支持政策持续加码，优化相关机制设计客新策略，有效提升市场效率与韧性。

专家表示，相关举措的推出标志着我国基础设施REITs市场从常态化发行向高质量发展又迈出了关键一步。同时，中国证券报记者梳理发现，基础设施公募REITs二级市场年内表现良好，在系列政策支持下，基础设施公募REITs市场有望迎来长期稳健发展。

资产类型扩围扩容

Wind数据显示，截至9月23日，有87只基础设施公募REITs处于已上市、已通过、已反馈等状态。从资产类型来看，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多。

专家认为，国家发展改革委近期发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》与商务部等9部门发布的相关政策客新策略，进一步聚焦于项目类型扩围扩容，通过优化机制设计拓展了基础设施REITs市场的广度和深度。

一方面，政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报。武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松在接受记者采访时表示，将能产生稳定现金流的成熟资产打包上市，进行资产证券化，能够实现前期投资资金的退出，并将回收的资金反哺至新项目，有利于形成良性投资循环。

另一方面，多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施等。商务部等9部门日前发布的政策提出，优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域REITs。中诚信分析REITs首席研究员王子豪在接受记者采访时表示，引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力。

“对于新型资产的估值，可使用多种估值方法交叉验证，并充分披露估值假设和模型风险。预计通过政策精准支持、市场各方协同创新，这些堵点难点将被逐一破解，为市场注入新的增长活力。”王子豪表示。

扩募机制优化提效客新策略

从国际经验来看，“首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征。Wind数据显示，截至目前，我国有6只基础设施REITs产品完成扩募。鼓励已上市的基础设施REITs扩募已箭在弦上。

扩募机制优化提效是《通知》的一大重点，《通知》鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产；基础设施REITs首次发行上市满6个月后，可通过有关省级发展改革部门、中央企业向国家发展改革委申报新购入项目。

中央财经大学财政税务学院教授白彦锋表示，扩募机制提效有助于为市场，特别是有相关投资意愿的中小投资者提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，有助于相关市场形成规模效应，促进金融市场和其底层资产的基础设施市场双重配置效率有效提升。

针对后续基础设施REITs领域的制度创新，国家金融与发展实验室特聘高级研究员庞溟表示，应在发展中逐步优化资产范围与估值、权益与破产隔离、治理机制、税收优惠政策等方面，持续提升基础设施REITs及其底层资产的质量。此外，积极稳妥引入基金、年金、外资金融机构等长期、专业的机构投资者参与基础设施REITs投资。

二级市场年内涨幅良好

近期，基础设施公募REITs市场呈现震荡调整态势。截至9月23日收盘，本周中证REITs全收益指数下跌0.32%，9月15日至9月19日，该指数累计上涨0.12%。王子豪表示，影响基础设施公募REITs二级市场走势的因素较为多样，包括利率、资产基本面、供需、项目解禁、股市等。

拉长时间看，今年以来，基础设施公募REITs的二级市场涨幅可观。

Wind数据显示，截至9月23日收盘，今年以来，中证REITs全收益指数累计上涨10.34%。74只已上市的基础设施公募REITs中，65只今年以来获得正收益，41只涨幅超过10%。嘉实物美消费REIT年内涨幅达48.40%，华夏大悦城商业REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅分别为44.98%、41.29%，从资产类型看，上述三只基础设施公募REITs均为消费基础设施类。

庞溟表示，基础设施公募REITs流动性较高、收益相对稳定且安全性较强，具有门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势，和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求。

“基础设施公募REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征。参考国际成熟投资经验，基础设施公募REITs市场长期向上客新策略，有望为真正长期持有的耐心资本带来可观回报。”白彦锋说。

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